Kredytowanie transakcji na rynku wtórnym składa się z kilku istotnych etapów i wymaga przygotowania szeregu niezbędnych dokumentów. Omawiamy krok po kroku przebieg zakupu nieruchomości z rynku wtórnego na kredyt hipoteczny. Wskazujemy i objaśniamy kwestie, na które trzeba zwrócić szczególną uwagę.
Czym jest nieruchomość na rynku wtórnym?
Mieszkanie z rynku wtórnego to lokal, który został już oddany do użytkowania. Mógł być zamieszkiwany przez kogoś wcześniej lub nie. Proces udzielania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości od dewelopera ale oddanej już do użytkowania będzie taki sam, jak w przypadku klasycznego mieszkania na rynku wtórnym. Ponadto taka nieruchomość ma uregulowaną sytuację prawną, a przynajmniej powinna mieć.
Mieszkanie na rynku pierwotnym a rynku wtórnym - podstawowa różnica w kredytowaniu
Zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny, niezależnie czy mowa o budowanym mieszkaniu od dewelopera, czy też lokum z drugiej ręki, to złożony, czasochłonny i wieloetapowy proces. Faktem jest jednak, że w przypadku transakcji zawiązywanych na rynku wtórnym, liczba dokumentów wymaganych przy ubieganiu się o kredyt jest znacznie mniejsza. "Używana" nieruchomość ma już urządzoną księgę wieczystą, a także spełnia kryteria samodzielności lokalu. Bank oczekuje od przyszłego kredytobiorcy w zasadzie tylko trzech związanych z nią dokumentów: umowy przedwstępnej zakupu, podstawy nabycia lokalu przez sprzedającego (chodzi tu o akt notarialny zawarty między zbywcą nieruchomości a jej poprzednim właścicielem) oraz odpisu z księgi wieczystej. Zakup mieszkania na rynku wtórnym finansowany kredytem pod wieloma względami przebiega podobnie, jak zakup lokalu od dewelopera.
Proces kredytowanego zakupu nieruchomości z rynku wtórnego krok po kroku
Krok 1.
Pierwszy krok, od którego należy rozpocząć starania o uzyskanie kredytu hipotecznego jest uzbieranie wymaganego wkładu własnego. Rekomendowane jest posiadanie 20% wkładu, ale w kilku bankach można uzyskać pieniądze na zakup własnego M przy 10% wkładzie własnym z wykorzystaniem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Krok 2.
Następnie zgłaszasz się do eksperta kredytowego, który sprawdzi Twoją zdolność kredytową. W każdym banku będzie ona inna, a ekspert podpowie Ci, które banki obliczają ją w najbardziej korzystny dla Ciebie sposób.
Krok 3.
Wybierasz najlepszą ofertę mieszkania. Pamiętaj, że zakupione lokum niekiedy trzeba wyremontować i wyposażyć, co może kosztować od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Bank może sfinansować remont mieszkania, ale ograniczając się do elementów stałych, które faktycznie podniosą docelową wartość nieruchomości po zakończeniu inwestycji np.: biały montaż, remont kuchni, podłogi, malowanie/tynkowanie ścian itp. Nie sfinansuje z kolei zakupu mebli, sprzętu RTV czy AGD, czyli ruchomości.
Krok 4.
Wybierasz najkorzystniejsze na rynku oferty kredytu hipotecznego.
Krok 5.
Pozwól sobie na negocjację ceny mieszkania, a następnie uzgodnij umowę przedwstępną (może mieć ona formę pisemną lub aktu notarialnego).
Krok 6.
Kompletujesz pełną dokumentację wymaganą przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny.
Krok 7.
Składasz wnioski kredytowe w wybranych bankach. Eksperci ds. kredytów hipotecznych zalecają, by złożyć wnioski w trzech różnych instytucjach: w banku, który ma najlepszą dla Ciebie propozycję kredytu; w instytucji finansowej, która najszybciej udzieli Ci decyzji kredytowej oraz w banku, w którym prawdopodobieństwo otrzymania przez Ciebie kredytu jest największe.
Krok 8.
Uzyskujesz pozytywną decyzje kredytową i wybierasz konkretny bank, w którym chcesz zaciągnąć kredyt. Podpisujesz z nim umowę kredytową.
Krok 9.
Podpisujesz wraz ze zbywcą mieszkania umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Krok 10
Notariusz ustanawia w akcie hipotekę na rzecz banku i w Twoim imieniu opłaca podatek PCC 3, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. Pobiera od Ciebie odpowiednią na ten cel kwotę.
Krok 11.
Wykupujesz ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych.
Krok 12.
Po dopełnieniu wszelkich formalności w określonym czasie, bank uruchamia kredyt.
Krok 13.
Gdy sąd zatwierdzi już ustanowienie hipoteki, udajesz się do banku z prośbą o wygaszenie ubezpieczenia pomostowego i zarazem obniżenie oprocentowania kredytu.
Cechy charakterystyczne zakupu mieszkania z rynku wtórnego
Przed złożeniem podpisu na umowie kredytowej warto przyjrzeć się dokładnie kilku ważnym elementom. Kredytowanie transakcji na rynku wtórnym wiąże się nie tylko z obowiązkami po stronie kredytobiorcy, ale także z przywilejami.
Umowa przedwstępna – wystarczy forma pisemna
W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego nie jest wymagane zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Podstawą nabycia mieszkania z drugiej ręki równie dobrze może być umowa cywilnoprawna. Warto jednak pamiętać, że w razie pojawienia się ewentualnych komplikacji, zdecydowanie łatwiej będzie Ci egzekwować zapisy umowy sporządzonej u notariusza.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
W większości przypadków mieszkanie z rynku wtórnego będzie tańsze, niż mający podobny metraż lokal od dewelopera, niemniej jednak jego zakup wiąże się z koniecznością opłacenia dość wysokiego podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość to 2% wartości rynkowej zakupionej nieruchomości. Na podstawie ceny widniejącej w akcie notarialnym należną kwotę oblicza i odprowadza notariusz, ale opłaca oczywiście kupujący.
Wypłata kredytu w formie jednorazowego przelewu
O ile kredyt na zakupu mieszkania od dewelopera jest zwykle wypłacany w transzach, o tyle kredyt na zakup lokalu z rynku wtórnego – w formie jednorazowego przelewu. Środki trafiają na konto zbywcy nieruchomości dopiero po sformalizowaniu transakcji, a więc w pewnym sensie najpierw pozbywa się on mieszkania, a dopiero później otrzymuje za nie zapłatę.
Brak okresu karencji
Kredytowany zakup nieruchomości na rynku wtórnym charakteryzuje się również brakiem okresu karencji, czyli brakiem konieczności opłacania pełnych rat kapitałowo-odsetkowych od samego początku spłaty zobowiązania. Choć dla niektórych kredytobiorców może stanowić to pewną niedogodność, to jednak warto pamiętać, że dzięki takiemu rozwiązaniu całkowite koszty kredytu będą minimalnie niższe, niż w przypadku zakupu mieszkania deweloperskiego. W większości instytucji finansowych transakcje na rynku pierwotnym charakteryzują się tym, że do momentu zakończenia prac budowlanych spłaca się jedynie odsetkową część raty. To oczywiście podnosi łączne koszty zobowiązania. Jest jeden bank, który nawet w okresie budowlanym daje możliwość spłaty kapitału.
Krótki czas trwania ubezpieczenia pomostowego
Jedną z najpoważniejszych różnic, jakie występują między kredytowanymi transakcjami na rynku pierwotnym i wtórnym, jest czas trwania ubezpieczenia pomostowego. Takie zabezpieczenie musi obowiązywać w okresie od wypłaty kredytu do prawomocnego dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego trwa to zwykle 1-3 miesięcy, a będących w budowie mieszkań deweloperskich – nawet kilka lat. Przekłada się to na spore różnice w kosztach, bo w trakcie obowiązywania takiego ubezpieczenia kredytobiorca płaci marżę kredytu wyższą nawet o 1-1,5 punktu procentowego (czyli kilkadziesiąt-kilkaset złotych wyższą).
Wczesny wykup ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych
Dłużej musi trwać za to ubezpieczenie na wypadek ognia i zdarzeń losowych, które należy wykupić od razu po ustanowieniu hipoteki na rzecz banku (w przypadku mieszkania deweloperskiego – dopiero po oddaniu do użytkowania). Taka polisa jest jednak niedroga, kosztuje zaledwie kilkaset złotych rocznie.
O jakich dokumentach należy pamiętać?
Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z drugiej ręki to stosunkowo nieduża ilość dokumentów, krótki czas trwania ubezpieczenia pomostowego i brak wymogu sporządzania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Z drugiej jednak strony, transakcje na rynku wtórnym obarczone są podatkiem PCC, a także koniecznością bardzo dokładnego zbadania stanu prawnego nieruchomości. Jeśli chodzi o tę ostatnią kwestię, to należy sprawdzić w księdze wieczystej, kto jest właścicielem mieszkania i czy nie jest ono obciążone np. hipoteką, dożywociem czy służebnością. Dodatkowo, poza dokumentem potwierdzającym prawo własności, trzeba też zażądać od sprzedającego zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami wobec dostawców mediów, spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Istotne będą również potwierdzenia, kto jest właścicielem gruntu w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czy na nieruchomości nie ciążą tytuły wykonawcze, czy stan faktyczny jest zgodny z zapisami w księdze wieczystej, czyli czy nie doszło do samowoli budowlanej (np. wykonanie WC, łazienki bez zezwolenia).
Proces kredytowanego zakupu nieruchomości na rynku wtórnym jest dość skomplikowany i czasochłonny, dlatego dobrze jest przebrnąć przez niego z pomocą eksperta. Zachęcamy do kontaktu z naszym ekspertem kredytowym. To nic nie kosztuje, a będziesz mieć pewność, że wszelkie formalności zostaną załatwione w sposób szybki i, co najważniejsze, prawidłowy!